正荣地产负债1262亿销售增速降至0.8%

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长江商报消息 ●长江商报记者 杨玲玲 广州报道

当前,闽系房企正荣地产(06158.HK)的高层震荡和现金流承压,让实控人欧宗荣感到焦头烂额。

近日,正荣地产对外公告行政总裁王本龙辞任,再次将高层人事震荡的内忧推至聚光灯前。据长江商报记者不完全统计,今年以来,正荣集团已有包括正荣资本总经理江晨、正荣地产副总裁刘翔、正荣产业发展集团财务总监郑琳琳、正荣产业发展集团副总裁肖春和等在内的近10位高管相继提交辞呈。

11月14日,正荣地产品牌部相关负责人回复长江商报记者称:“人事流动是公司发展过程中的正常现象,正荣地产离职率相对行业平均水平并不高。”

而高管大换血背后,是公司业绩增幅放缓以及现金流承压。半年报显示,2019年上半年,正荣地产实现销售金额586亿元,同比仅增长0.82%,而去年同期,其销售金额同比增长逾170%。

长江商报记者注意到,今年以来,正荣地产多次发债融资,年利率最高10.5%,最低为7.16%。上半年,其平均融资成本为7.60%,高于去年同期的4.8%,同时高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。频繁融资的情况下,正荣地产的现金流依然为负,2019年上半年,正荣地产经营性现金流净额为-77.23亿元。

“业绩增速放缓,既有行业周期原因,也有去年同期高基数原因,也有公司出于发展质量考虑控速的原因。”正荣地产方面解释称,融资收紧与融资集中度提升是今年行业表现出来的两大趋势。公司融资渠道通畅,融资成本可控并呈下降趋势,不存在高息融资的说法。

业绩增速放缓年内近10高管辞任

正荣地产的人事地震仍在持续。

近日,正荣地产正式公告,王本龙因其他工作事务已辞任公司执行董事及行政总裁,11月20日起生效,同时,将自辞任生效后不再担任公司的授权代表。过渡期间,执行董事兼董事会主席黄仙枝获委任为行政总裁,以临时接任王本龙的职责。

事实上,王本龙的去职只是正荣地产上市以来人事震荡的一个缩影。随着近日王本龙辞任,以及前任林朝阳于去年离开地产总部经营团队,外界有声音提出,正荣地产的职业经理人“三人天团”仅剩黄仙枝。

此外,今年以来,正荣集团已有包括正荣资本总经理江晨、正荣地产人力行政总监袁变革、正荣地产副总裁刘翔、正荣产业发展集团财务总监郑琳琳、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟以及产业发展集团副总裁肖春和等近10位高管提出离职。

对于高层频繁更换对公司的日常经营和战略发展是否会带来影响,正荣地产相关负责人回复长江商报记者表示:“人事流动是公司发展过程中的正常现象,正荣地产离职率相对行业平均水平并不高。作为上市公司,正荣一直致力于建立良好的公司治理结构,培养人才梯队,搭建好平台,与员工相互成就,公司经营目前一切正常。”

然而,不可否认的是,今年以来,其业绩增速明显放缓。数据显示,2016年至2018年,正荣地产的销售金额分别为393亿元、702亿元、1080亿元,销售金额复合增长率达到67.3%,并在2018年突破千亿大关。

而2019年半年报显示,上半年,正荣地产实现销售金额586亿元,同比仅增长0.82%。而去年同期,正荣地产销售金额为581亿元,较2017年同期增长170%以上。

同时根据半年报,报告期内公司实现营收136.48亿元,同比增长10.83%;归母净利润9.33亿元,同比增长11.07%;而2018年同期,正荣地产的营收增长率和归母净利润增长率分别为52.31%和171.86%,目前来看,其增幅均明显滑落。

事实上,公司经营发展的减速,从土地储备方面也可窥得一二。今年上半年,正荣地产新增土地22幅,预计建筑面积约2.9百万平方米;而去年同期,正荣地产新增土地33幅,总估计建筑面积约为5.9百万平方米。

另根据正荣地产公告披露,今年前10个月,公司连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额约为1030亿元,而2019年其销售目标为1300亿元。“公司有信心完成全年销售目标。增速放缓,既有行业周期原因,也有去年同期高基数原因,也有公司出于发展质量考虑控速的原因。”正荣地产方面回函表示。

经营现金流近4年净流出163亿

正荣地产发轫于江西,创始人为福建莆田商人欧宗荣,公司2018年1月登陆港交所,目前总部已迁入上海。

长江商报记者注意到,今年以来,正荣地产业绩增速放缓后,其盈利能力也面临考验。

数据显示,2015年至2018年,以及2019年上半年,公司毛利率分别为23.43%、21.70%、21.09%、22.76%和20.32%,总体呈下滑趋势。同期,其净利率分别为9.72%、8.51%、7.61%、8.44%和8.64%,去年以来虽有所爬升,但仍未超过2015年的高点。

同时,今年以来,正荣地产密集融资补血。10月14日,正荣地产公告称,完成赎回2亿美元2020年到期的年息8.6%的优先票据。而前不久,正荣地产刚对外宣布,发行的3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据于11月7日在联交所上市。

长江商报记者梳理发现,上半年,正荣地产多次发债融资,年利率最高10.5%,最低也达到7.16%。其中,1月份公告拟额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据;2月份发行2.3亿美元优先票据;3月份与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议;3月份同时公告拟发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据;6月份发行2亿美元的优先永续债。

由此可见,美元债已成为正荣地产最为主要的融资渠道之一。而随着公司密集发展融资,正荣地产的融资成本也呈现走高态势。半年报披露,报告期内公司平均融资成本为7.60%,高于去年同期的4.8%,同时高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。

值得一提的是,频繁融资缓解资金压力的情况下,正荣地产的现金流依然紧绷。数据显示,2016年至2018年,以及2019年上半年,正荣地产的经营活动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-77.23亿元。近4年经营性现金流合计净流出163亿元。

同时半年报显示,截至6月30日,正荣地产公司总负债为1262.17亿元,资产负债率为81.29%,净负债率为70.8%。报告期,公司一年内到期借款249.03亿元,应付账款95.64亿元,应交税费25.69亿元,而其可动用的现金仅250.72亿元。

即便如此,下半年以来,正荣地产融资动作也未见松懈。其于8月份额外发行1.1亿美元的优先票据;9月份发行3亿美元2022年到期的优先票据;10月份再发行3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据。

当前,房地产行业普遍面临着债务压力和融资难题,正荣地产是否存在相关压力?连续高息发债主要是处于哪些方面的考量?

对此,正荣地长相关负责人回复长江商报记者表示:“融资收紧与融资集中度提升是今年行业表现出来的两大趋势。公司目前依托境内外融资平台,融资渠道通畅,融资成本可控并呈下降趋势,不存在高息融资的说法。”


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